引言
828新政落地首月，有声音说这意味着央国企“躺赢”了。但真相并非如此简单——新政对任何所有制都没有额外加分，它改变的是整个行业的运行逻辑。
01
先纠一个误读｜828不是"利好央国企"
客观而言，新政对所有市场参与者都构成了约束，不存在所有制层面的差异化条款。三大纲领性文件（建房规〔2026〕3号、银发〔2026〕171号、证监会意见）及五份配套办法，对央企、国企、民企、城投同等适用——无论是“自有资金购地”要求，还是“主办银行制+资金封闭管理”组合，没有任何所有制差异化条款。
但从竞争格局来看，央国企确实处于相对有利的位置——这并非新政赋予的新优势，而是其既有融资优势的延续。
以2024年报数据为例，招商蛇口、中国海外发展、保利发展、华润置地等头部央企的平均融资成本已降至3.0%~3.1%，重点房企中国企均值约3.84%；而多数民企的问题不是“贵”，而是公开市场发债通道基本关闭，仍能发债的高风险主体利率普遍在8%以上。在资金占用周期拉长的新规则下，这一存量优势在利润测算中自然转化为相对竞争力。
真正的变化不是“谁更有利”，而是行业运行逻辑的切换：从"周转驱动“转向”沉淀驱动"。所有人，无论所有制，都要接受同一道紧箍咒。
02
原点｜开发难度大、占用资金多，一切从源头发散
828新政通过五道制度链条，彻底关闭了旧有"周转引擎"：
自有资金购地：银行不得发放缴交土地出让价款的贷款；
资本金先行：项目资本金先于开发贷全额到位；
主办银行制+资金封闭管理：单个项目对应一家主办银行，专款专用；
开发贷期限拉长：首次还本原则上在竣工备案后（预售最长5年/现房最长7年）；
按揭发放延后：预售项目按揭需竣工备案后发放。
以曾经的高周转代表企业——碧桂园式“456模式”为例：旧规则下，同一笔自有资金在2.5年内可循环约5次；新政后降至约1次。这就是“5个项目的钱现在只够做1个”的说法来源。
类似碧桂园式“项目快周转、利润快速上缴总部、支撑全国扩张”的旧模式——制度上已不可能。
03
不可能之一｜资金实力有限下，不能再同时做N个项目
不管主动还是被动，销售规模势必降下来。
假设某房企自有资金可支撑5个百亿级项目滚动开发，新规则下同样的资金池只能沉淀在1个项目里直至交付。要维持原有节奏，自有资金需扩大约5倍——这在多数房企的资产负债表上不现实。
投资预算的编制逻辑必须从“目标货值倒推拿地强度”改为“自有资金存量倒推能做几个项目”。
04
不可能之二｜不可能把A项目的钱调到B项目
专款专用是账户层面的硬约束——项目之间的资金，物理上已经借不动了。
按主办银行制要求，单个项目对应一家主办银行，项目公司开立唯一资金账户，开发贷、自有资金、销售回款全部纳入管理，重大事项须事先告知主办银行。比如：A公司账上的资金，制度上无法以"内部借款"名义划转给B公司。
过去做区域投资测算时普遍假设的"项目互济"——强项目现金流支援弱项目--这个假设必须从模型中拿掉。每个项目要独立做资金平衡表，独立测算能否完成资金闭环。
05
不可能之三｜不可能再"能拿就拿"
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规模降低之后，投资部门要做的不再是“能不能拿到地”，而是“这块地是不是我现在唯一该拿的地”。
精选逻辑的三个标准：
市场足够健康——去化周期短、库存压力小的板块优先；
有成熟操盘逻辑——在该板块/产品线已有成功案例可复制；
匹配实际开发节奏——新增项目必须匹配企业能调配的团队和资金。
决策权重从“能否滚动”转向“能否沉淀、按期回流”。低确定性地块首先被筛出局。
06
不可能之四｜不可能再全国性普撒网
不同类型企业的布局半径重新“各归各位”:
全国性央企：综合融资成本约3.0%~3.1%（招商蛇口2.99%、中海/保利/华润均接近3.1%），融资优势足以支撑全国化布局，资金体量和团队规模覆盖多城市运作；
民企：资金有限，不可能到处养团队，只能收缩到最熟悉的个别核心区域。截至2025年1-11月，权益拿地金额前20中能稳定上榜的纯民企仅剩滨江（深耕杭州，权益拿地约372亿元，居民企之首）、邦泰（聚焦中西部，拿地面积居民企之首）两家；其他民企多以单城深耕或与央国企合作的方式进入市场。看似"民企消失"，实则是策略分化——守在牌桌上的，每个都打"区域龙头"的牌；
地方国资/城投：同样是地方深耕逻辑，但城投托底明显加速褪色——城投拿地金额占比从2021-2024年的50%以上（2024年峰值64%），急速回落至2025年的约15%，托底退场比想象中快得多。
先认清自己属于哪个"池子"，再决定布局半径。
07
不可能之五｜不可能再随机合作
合作逻辑从“谁手里有地”转向“项目评估贷款”。
城投拿地后自主开发能力弱是长期问题——2023年城投拿地项目开工率不足三成，已开工项目中合作开发比例接近50%。828新政后，城投对代建/合作方的依赖不降反升。
但资金隔离意味着：一旦合作方出现资金问题，无法通过内部调剂救场，任何一方的资金断裂都会直接拖累整个项目。
合作对象筛选建议：以地方城投为主要合作主体，避开实力小的公司。核心评估维度从"对方是否有地"转向"项目能否通过银行贷款评估、合作方能否独立完成资金闭环"。
08
新变量｜谁会跨界进来
现金流强、负债率低的其他行业公司正在成为新进入者：
得力集团（文具主业营收超460亿）：旗下得力地产三年累计拿地近百亿，宁海市场占有率一度达80%，宁海项目毛利率约25%；
伟星房产（纽扣、水管制造）：2024年全口径销售额312.7亿元，2018年起已布局合肥、南京、杭州、武汉等长三角核心城市；
贝壳贝好家：2024年7月以来拿地5宗，累计金额超25亿元。
这些跨界者共同特征：
主业负债率低、现金流稳定、不依赖高杠杆，天然契合新政"自有资金购地+资金长期锁定"的新规则。它们缺的不是钱，是项目与团队。
这为合肥传统房企开辟了新的合作可能：具备操盘能力但缺资金的传统房企，与具备资金但缺团队的跨界资本，可能形成"资金+操盘"的新型合作结构。
结 语
克而瑞·深度智联/南京·合肥区域负责人刘敏指出：828新政不是选择性地给谁开绿灯，而是给所有人上了同一道紧箍咒。央国企处于相对有利位置，靠的是其长期积累的融资底子；民企、城投要面对的收缩，也不是被新政针对，而是这道紧箍咒对所有参与者一视同仁。
真正决定谁能穿越这一轮制度重构的，不是所有制身份，而是每一家企业自身的资金沉淀能力和项目筛选眼光。
市场分化并非828一日之功——自2021年“三道红线”起，出清的链条就已经启动。这条规律在南京与合肥的呈现各有侧重：
在南京，分化发生在房企之间——能留在牌桌上的，“滚雪球”已不可能，“挖深井”是唯一选项；
在合肥，分化发生在板块之间——央企和本地国资继续在滨湖、高新、蜀山等核心区深耕，肥东、肥西远郊与县域市场则要面对新政带来的二次出清压力，深井挖得动的地方越来越窄，挖不动的地方正在被填平。
THE END
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